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现在买房合适吗(现在普通人买房还合适么)

日期:2021-07-21 11:56:12作者:柏年说政经图片:未知人气:+

“已有的事,后必再有;已行的事,后必再行;日光之下,并无新事。”——《圣经》

现在很多专家,特别爱提“经济周期”这个字,显得非常高大上。说简单点,它就和农民种地一样,一年四季都有固定的节气,什么节气种什么,才能过个丰年。

就连我们最关心的房价也有“四季”,但一轮不是一年,而是大概4年左右。过去20年,我们刚好有过5轮楼市“四季”。

要是在楼市“春天”里买房,像2016年那样,运气好房价当年就可以翻番。而要是买在了“冬天”里,阴跌三年。

就拿过去几年,人口流入最多、楼市最红火的深圳举例。

2015年半年之内,央行三次降息,货币大放水,导致深圳房价猛涨。2015年,深圳楼市均价33426元/平;2016年,均价53454元/平,一年内价值翻倍的房子数不胜数。

但是在2017年,深圳楼市“入冬”,新房成交量仅2.58万套,创下本世纪历史最低水平。

此后三年,深圳均价都在54000元左右徘徊。

2017年后 深圳房价开始“阴跌”

乍一看,好像房价并没有跌呀?

但是,我们国家的“M2”(货币供应量),也就是印钞机印钱的速度,一直每年增长10%上下。也就是说,如果这一年房价涨幅没超过10%,那就没有赶上国家的“印钞速度”,它就是“跌”了。

有一个不为人知的事实是,过去8年里,有6年深圳房价上涨没有超过M2

所以,买房和种地、和炒股一样,非常讲究时机。

而最近出台的三大调控政策,就如同天气预报里“来自西伯利亚的寒流”,告诉着我们一个残酷的事实——楼市的“冬天”就要来了

政策一:严查“深房理”

去年底,很多热点城市房价暴涨。中央发现“疫情”期间,发给中小企业续命的优惠经营贷款,被很多人拿去炒房,于是开始下令各地自查“经营贷违规进入楼市”的情况。

上海报告查出3.39亿、广州报告查出1.47亿…

然而炒房最猛的深圳:只发现21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

全国人民都知道,深圳炒房有多疯狂,就查出来这个?

高层不满意,于是开始杀鸡儆猴,挑的这只鸡就叫“深房理”

“深房理”这哥们,是个知名的炒房大V,拥有140万粉丝,入群会员的年费高达3980元,哪怕提问一次也要支付800元。

他号称只用15万,就能套取国家优惠贷款,杠杆买深圳1000万的房子,实现1个亿小目标的财富自由。长期宣称“打工无用论”,只有炒房才能暴富。

深房理做的事情,其实可以简单类比为,几年前“温州炒房团”常用的“老太太银行”——集资代持买房的升级版。

比如,一处房产标价1000万,你可以找50个人集资,每人出10万,然后再贷款500万,以其中任何一个人的名义代持房产。深房理等于是开始私自发行股票,彻底把房地产证券化了,干了国家都不敢干的事情。

“深房理”模式

直接把房地产玩成股票,深房理的骚操作注定走不远。

被民间举报后,深圳住建局、公安局等七个部门一起联合开始严查,光这一个炒房团就被举报出102笔,让之前银行自检出的21笔相形见绌。

这一事件,甚至登上了央视。

另外值得玩味的是,深圳政府换届,新上任的市长,是之前主抓城乡建设的副省长。

同一时间,另一个知名炒房客“北京南城房姐”,因为巨额诈骗被判无期,

明眼人都知道,一场针对炒房客的“监管”风暴要来了。

政策二:提高房贷利率

5月6日,建行深圳分行下发通知:为贯彻落实“房住不炒”,将首套房贷款利率上调15BP,二套房贷上浮35BP。

深圳这次调整,拉开了全国房贷利率上调的大幕。

深圳房贷利率上调

没几天呢,长三角地区也开始提高房贷利率,苏州首套贷款利率上调至5.7%起,二套利率上调至6%起;杭州也很快跟进,首套房利率5.4%,二套房5.5%。

房贷利率上调之后,贷款买房的人,每月要还的利息变多了。若按照100万房贷来计算的话,深圳的首套购房者,加息后一个月要多还92元;二套房的利息则增加了218元。

购房者还贷压力加大,抑制房价上涨的效果立竿见影。过去20年里,每一轮房价下跌,都是从房贷利率上调开始的。

预计加息潮很快会席卷全国,这是对房价的釜底抽薪。

政策三:学区房改革

4月30日政治局会议,最高层直接对学区房点名:“防止以学区房等名义炒作房价。”

由于新一代家长的“教育焦虑”,学区房一直是被视为各个城市最保值资产。典型的诸如上海浦东新区公办对口学区房,其最热门的梅园小区学区房价格,自2020年9月底到2021年1月,从10.38万/平米,逐步提高到14.37万一平米。

学区房大涨后,上海学区房政策开始改革。说简单点,就是让顶尖高中分出近一半的招生名额给普通初中,而不是分给靠学区房上位的精英初中。

上海学区政策改革后,梅园片区的学区房,一个月降价100万元。

上海重点高中 一半以上名额要分配出去

在政治局会议前还有一件事,重庆闪电般将一大批民办学校转为公立学校。

这些民办学校,大都属于某个大型楼盘的附属项目,只要购买这些楼盘的房子,就能获得这些民办学校就读资格。

由于这些民办学校,一般是与重庆最优质的公立学校合办的——学校名称挂着是“某某南开中学”,“某某巴蜀小学”,所以这些楼盘就成为重庆人追捧的“学区房”。现在政策突然变化,这些民办学校统统变成公立学校。

以往这些学校每年都要收取上万甚至几万的学费,现在“民变公”就意味着,未来在这些学校就读,不用缴纳高额学费,统统由财政拨款——听上去很美好是不是?

但是问题没有这么简单。

“民改公”之后,民办学校少了很大一块学费收入,必然带来教师工资下降——那么这些民办学校的优质教师资源,就会逐渐流失。

所以未来学校一定会越来越公平,不管是生源还是教师资源都会趋向平均。

由于中国教育资源总体还是稀缺的,学区房可能不会完全消失。

但是在学区政策频繁变动的今年,高价买到的学区房,就是一颗不知道什么时候会爆炸的“大雷”,早点扔掉为好。

杀手锏:房地产税

“房地产税”是个老话题,大概从2012年开始就在喊,但只打雷不下雨。

因为这是一道二十一世纪难题。征税首先要立法,立法的基础还要充分研究税基和税源,也就是从谁的身上收,怎么收?

但无论怎么收,肯定有一部分城市中产阶层会被“拔羊毛”。

他们是最大的阻力,所以中央在房产税的问题上“慎之又慎”。以至于大家已经麻木了,这玩意好比楼市“大姨妈“,每隔一阵就来一次。

但这一问题有了新的变化。

“5月21日,财政部、住建部等领导召开座谈会,此次座谈会释放出将先于立法开展房地产税试点的信号……会议建议新一轮房地产税改革,在深圳、海南先行先试。“

在去年底的“中央经济工作会议”中,房地产税原本不是今年的工作重点。但是这次有关部门却选择反向操作,急匆匆地开始讨论。

除了遏制房价上涨的原因之外,其根本在于地方财政实在捉襟见肘——不收房产税,很多政府要拿不出钱来发工资了

房地产税是什么?

以隔壁日本为例,日本每年需要交的房产税,是指房屋和土地的“固定资产税”和“都市计划税”,常被简称为固都税(房产税)。固定资产税为房产评估价的1.4%,都市计划税为房产评估价的0.3%。

而美国的房产税没有统一标准,由每个州政府自行规定,每座城市的税率也会有一定的差别,通常经济发达地区的税率较低,而欠发达地区则较高,一般为0.8%至3%。

也就说,发达国家已经成熟的房地产税,大致是每年征收房价市值的1-3%

再看为什么房地产税一定会铺开?

美国地方财政,70%的税收收入都是房产税。而我国过去几年的地方财政收入,40%左右靠的是土地出让金。

但现阶段,我国广大三四线城市过度建设,土地能卖的、好卖的基本也都卖光了。这使得未来地方政府难以再依赖“土地财政”。

土地财政的尽头 就是房地产税

这次人口普查结果也显示,有六个省市人口增长为负,东三省全部被囊括。

年轻人继续向大城市、沿海地区集中,而这些人则是买房的主力。所以在未来,中西部三四线城市的房价,注定会比一二线城市更为惨淡,而当地政府仅靠卖地也支撑不了财政支出。

于是从国家角度来说,就必须想一个新的、替代土地出让金的稳定收入来源,能够成为地方财政的主要收入,那就是“房地产税”。

在发达国家,房地产税提升了住房持有成本,是遏制炒房的最大杀器。

因为房产税的存在,纽约的房价收入比仅有10.4,东京为14.7。而北京、深圳,这一数字达到40以上。

再看一个数据,北上广深房屋租金回报率均低于2%,而国外大多数热门城市,租金回报率大多在4%以上。

如果我们房地产税率达到发达国家水平的话,按照现在的房价,持有多套房出租的人,不仅挣不了钱,还有可能每年要贴钱。

届时,持有数十套房子、靠着收租生活的“房姐”、“房哥”们,将不复存在。

总结

在多重调控政策的压力下,房价目前已经走到了山顶。未来2到3年,我们将看到房价持续阴跌,跑不过国家的印钞速度,成为回报最差的资产。

未来学区房仍然会存在。但在最高层发话、各地学区政策频繁调整的现在,投资学区房,就好比买一个不知道什么时候会爆的“大雷”。

更宏观来看,人口老龄化、城镇化放缓,全国普涨的大时代已经结束。未来人口流入、经济发达的大城市,和小城市之间将进一步分化,而房地产税将成为压垮小城市房价的“最后一根稻草”。

历史总有轮回。也有可能在未来的某一天,我们又会迎来一波楼市涨价浪潮。

但毫无疑问的是,2020年以来,买房投资的最佳时机已经离我们远去。这样的购房机会,3年内都不会再有了。

~全文完~

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柏年说政经

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