契税2022标准（2022年经济法基础）

第六章 财产和行为税法律制度

第二节 契税法律制度

契税，是指国家在土地、房屋权属转移时,按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例， 向权属承受人征收的一种税。

一、契税的纳税人

契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

二、契税征税范围

契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。 契税的征税范围具体包括：

（一）国有土地使用权出让

国有土地使用权出让，指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。出让费用包括出让金等。

（二） 土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）不包括农村集体土地承包经营权的转移;（三）房屋买卖

（四）房屋赠与

（五）房屋互换

（六）以其他方式转移土地、房屋权属的征收规定

以土地、房屋权属作价投资、入股、抵债、划转、奖励、增资扩股等方式转移土地、房屋权属的，应当缴纳契税。

企业破产清算期间，非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

下列情形发生土地房屋权属转移的，承受方应当缴纳契税：

1.因共有不动产份额变化的；

2.因共有人增加或者减少的

3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。

(七）不属于契税征税范围的行为

土地、房屋权属的 典当、分拆（分割）、出租、抵押等不属于契税的征税范围

三、契税税率

（一）契税幅度税率及其确定

契税的税率 比例税率，实行3%-5%的幅度税率，具体适用税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度规定范围内，按本地区实际情况提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人大常委会和国务院备案。

（二）地方差别税率

省、自治区、直辖市可以依照税法规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

四、契税的计税依据

（一）成交价格

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以成交价格作为计税依据。成交价格不含增值税。

土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让的，计税依据为受让方应交付的总价款。

土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

房屋附属设施与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；为不同单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。

承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

（二）核定价格

土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。

（三）互换价格差额

土地使用权交换、房屋交换以交换土地使用权、房屋的价格差额确定

交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。

（四）土地出让价款与成交价格

以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，以补交的土地使用权出让价款为计税依据。

以划拨方式取得的土地使用权,经批准转让房地产时，划拨土地性质改为出让的，以补交的土地使用权出让价款和房地产权属转移合同规定的成交价为计税依据。

以划拨方式取得的土地使用权,经批准转让房地产时，划拨土地性质未发生改变的，以房地产权属转移合同规定的成交价为计税依据。

（五）核定价格与差额

价格明显不合理的，由税务机关核定计税价格。

（六）计税依据不含增值税

承受方以不含增值税的价格作为征收契税的依据。

五、契税应纳税额的计算

契税应纳税额的计算应纳税额=计税依据×税率

以作价投资（入股）、偿还债务等参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。

划转、奖励等没有价格的，参照赠与确定契税适用税率、计税依据。

六、税收优惠

（一）全国法定免税情形

1. 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。

2. 非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。

（1）学校的具体范围为经县级以上政府或教育行政部门批准成立的各类学校。以及经省政府或人力资源社会保障部门批准成立的技工院校。

（2）医疗机构：县级以上卫生健康行政部门批准或备案设立的医疗机构。

（3）福利机构：养老、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。

3. 纳税人承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，用于农林牧渔生产的,免征契税

4. 婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属

5. 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

6. 外国驻华机构用地，经外交部确认，可以免征契税

（二）地方性法定减免税情形

1.土地、房屋被县级以上政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，由政府决定是否减免契税

2.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。

改变用途的，需补缴减征、免征契税。

（三）临时减免税情形

自2021年1月1日至2023年12月31日，企业、事业单位改制重组执行以下契税政策：

1.企业改制

企业按照（公司法》有关规定整体改制、包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司、有限责任公司变更为股有限公司、股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75％，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业士地、房屋权属，免征契税。

2.事业单位改制

事业单位按国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份)比例超过50％的。对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

3.公司合并

两个或两个以上的公司、依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原公司投资主体存续。对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

4.公司分立

公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

5.企业破产

企业依照有关法律法规规定实施破产，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工的规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30％的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征收契税。

6.资产划转

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地房屋权属的单位，免征契税。对同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税

7.债权转股权

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税

8.划拨用地出让或作价出资

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的、不属于上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

9.公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地房屋权属不发生转移，不征收契税。

七、契税征收管理

(一)纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。

纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。契税申报以不动产单元为基本单位。

因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

因改变土地性质、容积率等土地使用条件须补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税

(二)纳税地点契税实行属地征收管理。

纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务机关申报纳税。

(三)纳税申报

契税纳税人依法纳税申报时，应填报《财产和行为税税源明细表》(（契税税源明细表》部分)，并根据具体情形提交下列资料：

(1)纳税人身份证件。具体是指：单位纳税人为营业执照，或者统一社会信用代证书或者其他有效登记证书；个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或者入境的身份证件，个体工商户为营业执照。

(2)土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证

（3)交付经济利益方式转移土地、房屋权属的。提交土地，房屋权属转移相关价款支付凭证。其中、土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票。

(4)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监案文书等

符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。

（四)完税凭证与权属登记

纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理上地，房屋权属登记、不动产登记应当查验契税完税、减免税凭证或有关信息，未按规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

税务机关在契税足额征收或办理免税（不征税)手续后。应通过契税的完税凭证证或契税信息联系单等，将完税信息传递给不动产登记机构，能够通过信息共享即时传递信息的。务机关可不再向不动产登记机构提供完凭证或开具联系单。

(五)部门之间的工作配合

税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。具体转移土地、房屋权属有关的信息包括：自然资源部门的土地出让、转让、征收补偿、不动产权属登记等信息，住房城乡建设部门的房屋交易等信息，民政部门的婚姻登记、社会组织登记等信息，公安部门的户籍人口基本信息。各地税务机关应与当地房地产管理部门加强协作，采用不动产登记、交易和缴税一窗受理等模式，持续优化契税申报缴纳流程，共同做好契税征收与房地产管理衔接工作。

(六)契税的退还

在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或权属转移合同性质凭证不生效、无效，被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：

1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；

2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积须退还土地出让价款的；

3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积须返还房价款的。

纳税人依照上述规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，并根据不同情形提交相关资料。

（1）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；

（2)人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除。且土地、房屋权属变更至原权利人的、提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；

(3)在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积须退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证；

(4)在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积须返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。

税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。上述要求纳税人提交的资料，各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局能够通过信息共享即时查验的，可公告明确不再要求纳税人提交。

（七)税务机关及其工作人员的保密义务

税务机关及其工作人员对税收征管过程中知悉的个人身份信息、婚姻登记信息、不动产权属登记信息、纳税申报信息及其他商业秘密和个人隐私，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围，税务机关可依法处理。

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